敷金も保証金も、ご契約時にビル側に預けておくお金のことです。一般的に敷金は賃料の〇ヶ月分、保証金は〇円と言う表現をしますが、いずれも契約終了後、退去後に返って来るお金であり意味と目的は一緒です。ですので、本文では表現を敷金で統一します。
似たお金に礼金がありますが、礼金は払いきりのお金で返っては来ません。

敷金の本来の相場は賃料の12ヶ月分。その根拠とは？

敷金の本来の相場は、実は賃料の12ヶ月分です。敷金の目的を達成するためには、最低でもそれぐらいは必要だからと言う意味です。敷金の目的とは、ズバリ何かあった時の保証金です。具体的には、賃料未払いや夜逃げにあった際に、貸主が損失を出さないために預けておいてもらうお金です。
そこで、未払い賃料に対する保証として6ヶ月分、原状回復費用の保証として6ヶ月分、併せて12ヶ月分なのです。

賃貸オフィスの解約予告期間は6ヵ月前予告が一般的です。
ですので、何かあっても最低でも6ヶ月分の賃料は預かっておく必要があります。
契約書には賃料未払いが〇ヶ月あれば契約解除、とは書かれていますが、実際にはそう簡単に契約解除、追い出しは出来ないのが借地借家法の世界です。

原状回復費用は、内装の作りこみや、入居期間によって差があります。
また、基本的に原状回復工事はビルの指定業者による、ビル指定の内容となるため、その金額はビルのグレードに比例します。
そこで大体の平均を取ると、そのビルの賃料の6ヵ月分前後が原状回復に掛かる費用となります。
ただ、2024年現在、人件費や資材の高騰により、賃料の6ヶ月分以内では収まらないケースも多いようです。

敷金が安くなるケースとは？　敷金0円になるためには？

賃料の12ヶ月分を基本としながらも、実際にはそれ以下の物件もございます。
基本的に貸室の規模が大きくなればなるほど、賃料の12ヶ月に近づいていきますが、逆に言えば規模が小さくなればなるほど、安い物件も増えて来ます。

■解約予告期間が短い
大阪において、50坪以上の賃貸オフィスビルで解約予告期間が6ヵ月未満の物件はほぼ有りません。
しかし、20坪や30坪以内であれば、解約予告期間が3ヵ月の物件もございます。
そう言った物件の場合は、敷金もそれにともない賃料の8ヶ月分や10ヶ月分と、安くなっているケースが多いです。

■家賃保証会社への加入が必要
敷金が6ヵ月以下の物件の場合は、十中八九、家賃保証会社への加入が必要となります。
ただし、家賃保証会社への加入には、大抵賃料の1ヶ月分を保証料として支払う必要があります。
とは言え、こちらも貸室の規模が大きくなれば、家賃保証会社の利用を受けてくれないケースが増えて来ます。

■礼金など、払いきりのお金が必要
敷金は０円、しかし払いきりの礼金が賃料の〇ヶ月分必要、と言うケースもございます。
こちらも規模の小さい物件に比較的多いパターンです。
入居審査の厳しい大規模ビルの場合は、家賃未払いや入居企業の倒産と言うのは、まずあり得ないことを想定していますが、小規模ビルの場合はそうは行きません。
敷金として預かってはいるものの、実際にそこに手を付けるのは容易ではないため、いっそのこと敷金として預からず、各テナントから賃料とは別に少額でも礼金として受け取っておき、何かあった時のリスクヘッジとされるビルも多いようです。

ビルの規模について

何坪以上が敷金12ヶ月分、などの決まりは有りませんが、ビルの規模に関して業界的には、1フロアの面積が50坪未満のビルを小型、50坪以上100坪未満を中型、100坪以上を200坪未満を大型、200坪以上を大規模と呼ぶケースが多いです。
大型以上で、敷金が12ヶ月以下の物件はかなり稀です。
勿論、入居テナントの与信力が高ければ、交渉により下げてもらう事は可能です。