賃貸借契約の確認ポイント

１．定期借家契約なのか普通借家契約なのか
２．解約予告期間
３．違約金について
４．原状回復工事

定期借家契約なのか普通借家契約なのか

賃貸借契約には大きく分けて2種類ございます。
契約の更新がある普通借家契約と、更新の無い定期借家契約です。
そして定期借家契約の場合、契約期間終了まで、途中解約が出来ない定期借家契約もございます。
途中解約が出来ない定期借家契約の場合、契約終了のタイミングに合わせて移転をしなければ、移転先の物件と現在の物件、二重に賃料を支払う期間が長くなってしまいます。

解約予告期間

途中解約が出来る定期借家契約や普通借家契約の場合でも、今すぐ解約、と言うわけには行きません。
一般的には、6ヵ月間の解約予告期間が設定されている場合が多いです。※小規模オフィスの場合は3ヵ月以内に設定されている場合もございます。
ですので、移転先の物件を契約し、翌月からすぐに契約開始をしてしまうと、6ヵ月間の二重賃料期間が発生してしまいます。
ある程度二重賃料期間が発生するのは仕方が有りませんが、なるべく移転先の物件の契約開始時期を後ろにズラしてもらったり、フリーレントの交渉をするなど、二重賃料期間を短くする工夫や交渉が必要です。
先に解約予告を出してから、移転先の物件を探す、と言う方法も有りますが、急いで物件を決めなければならないため、あまりオススメはしません。

違約金について

途中解約の出来る普通借家契約や定期借家契約の場合でも、初回の契約期間中での解約には、違約金が発生する場合がございます。よくあるパターンとしては、フリーレントを付けていた場合、フリーレントで免除された賃料相当額が違約金として発生します。この内容は、主に契約書の特約事項に記載されています。

原状回復工事について

賃貸オフィスの退去時には、ほぼ間違いなく原状回復工事が必要です。確認が必要なのは、原状回復を行う業者とタイミングです。
一般的には、業者は貸主の指定業者であり、タイミングは契約終了までにです。
つまり、二重賃料期間は基本的に発生するという事です。

■二重賃料期間＝移転先の物件の内装工事期間＋引越し期間＋現物件の原状回復工事期間

※移転先の内装工事も、基本的に移転先の物件の契約開始後にしか行えません。

そして、なるべくこの時間を短くするためにも、予め貸主の指定業者に原状回復工事の費用と期間の見積もりを取っておかれる事をオススメ致します。

現ビルの貸主に、移転を検討している事を知られたくない場合は、「事業計画上見積もりを取っておかなければならないため」と言うように伝えて頂ければよろしいかと思います。
原状回復費用の見積もりを取っておかれる事は、決して珍しいことでは有りません。