先月（8月）の大きな動き‐大阪賃貸オフィスの空・埋-

先月（2026年8月）に、弊社の物件データベースに新規募集で追加された物件件数と、契約済みにより募集終了された物件件数です。
※対象エリア：大阪市西区、大阪市中央区、大阪市北区、大阪市淀川区

【2026年9月】大阪賃貸オフィスの平均賃料：14,250円/坪(共益費込)

今月の平均賃料単価（共益費込み）は、前月比48円／坪の下落となりました。
数値上は下落となりましたが、相場そのものは引き続き上昇傾向にあり、高額物件の成約や募集賃料の値上げも目立っています。
一方で、新規募集として市場に加わる物件を見ると、比較的安価な物件が目立ちます。人気が高く稼働率の高い物件では、解約予告が出ても内部のテナントが次の入居先として借りることで、外部募集に出ないケースも少なくありません。
反対に、競争力が相対的に低く、賃料を上げにくい物件ほど、そのまま外部募集に出てくる傾向があります。ただし、相場全体の上昇を背景に、そうした物件でも現在の入居テナントの賃料を上回る水準で募集を開始するケースが増えています。
では、こうした値上げ募集がすべてスムーズに成約しているかというと、必ずしもそうではありません。現在、賃料の値上げに成功しているビルは実は一部に限られ、マーケットをきちんと調査した上で、物件の競争力に応じた賃料設定を行っているケースが中心です。
空室の絶対数が少ないため、成約事例だけを見ると市場全体が非常に活況に見えます。しかし、限られた空室に需要が集中している面もあり、移転ニーズそのものが同じ勢いで増えているとは限りません。
そのことを考える上で、一つの指標となるのがレンタルオフィス市場です。レンタルオフィスは、通常の賃貸オフィスと比べて割高な賃料であっても、「多少条件が悪くても、今すぐオフィスを確保したい」という切迫した需要に応えるサービスです。そのため、企業の実際のオフィス需要の強さが比較的ストレートに表れやすい市場と言えます。
ところが現在、入居元となるSランクビルの賃料が順調に上昇している一方で、サブリースであるレンタルオフィスの賃料はむしろ下落傾向にあります。これは、通常の賃貸オフィスでは空室不足を背景に賃料上昇や成約事例が目立つ一方、「今すぐ借りたい」という強い需要が、それに比例して増えているわけではない可能性を示しています。
もっとも、これまでのオフィス市況の活況を背景に、大阪ではレンタルオフィスそのものの供給も一気に増えました。競合施設が増えたことで、需要が一定数存在していても、施設間の競争によって賃料が抑えられている可能性もあります。
そのため、レンタルオフィスの賃料動向だけで需要の強弱を判断することはできません。ただ、現在の市場は「空室が少ないから賃料が上がる」「高額でも成約する」という現象だけでは捉えきれません。空室不足による価格上昇と、実際にオフィスを必要としている企業の需要の強さは分けて考える必要があり、今後の市場を見る上でも重要なポイントとなりそうです。

上記のグラフは各エリアの募集賃料単価の平均値です。共益費込・税別の坪単価です。
小型：50坪以内
中型：50坪越え・100坪以内
大型：100坪越え

面積に対する加重平均ではなく、区画数に対する単純平均値です。エリア毎の賃料相場を掴んでいただくには、こちらの方がより適切だと判断したため単純平均を採用しております。
単純平均の例：20坪で8,000円/坪と100坪で10,000円/坪、2部屋の平均値は9,000円です。
もし面積に対する加重平均にしてしまうと、上記の場合平均が9666円となってしまい、超大型区画の賃料に平均値が引っ張られてしまうためです。

大阪賃貸オフィスの新規募集区画数と募集区画数の推移

大阪賃貸オフィスの新規募集面積と募集終了面積の推移

大阪賃貸オフィスの平均賃料の推移

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